전세권이나 임차권설정등기 또는 선행 임차권등기가 마쳐진 상태에서 주임법상 임차권등기가 양립할 수 있는지 여부(적극)

민법 제621조에 의한 등기된 임차권은 용익권적 권능 외에 임대차보증금반환채권에 대한 담보권적 권능을 가진다고 할 것이고, 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 상태에서 마쳐진 주택임대차보호법(이하 주임법) 제3조의3에 의한 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 임차인이 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 한다고 볼 것이다.

한편 부동산등기규칙 제161조 제1항 제2호는 용익물권의 중복등기를 금지하는 규정으로 여기에서의 “임차권의 설정등기”라 함은 용익권적 권능을 가진 민법 제621조 및 주임법 제3조의4 제2항에 의한 임차권설정등기를 말하고, 임대차가 끝난 후 임차인이 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 유지시켜주기 위한 주임법 제3조의3에 의한 임차권등기명령에 따른 임차권등기를 의미하는 것은 아니라고 할 것이다.

또한 주임법상 임차권의 대항력과 우선변제권에 관한 규정에는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 대항력이 생기고 임대차계약증서에 확정일자를 갖추면 우선변제권까지 생긴다고 정하고 있을 뿐, 선순위 임차권 내지 임차권등기의 존재를 소극적 요건으로 정하고 있지 않으므로, 임차권등기가 마쳐진 주택을 임차한 임차인에게도 소액보증금에 관한 최우선변제권을 제외한 대항력과 우선변제권을 인정할 수 있다.

따라서 이미 전세권설정등기나 민법 제621조 및 주임법 제3조의4 제2항에 의한 임차권설정등기가 마쳐진 주택 또는 주임법 제3조의3에 의한 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 마쳐진 주택에 대하여 주임법 제3조의3에 의한 임차권등기명령에 따른 임차권등기의 촉탁이 있는 경우 등기관은 이를 양립할 수 없는 등기로서 부동산등기법 제29조 제2호에 의하여 각하할 것이 아니라, 그 외의 다른 각하사유가 없는 한 그 촉탁에 따른 등기를 수리하여야 한다.

주) 이 선례에 의하여 등기선례 제7-281호, 제9-300호, 제202210-2호는 폐지됨

(2025. 9. 19. 부동산등기과-3179 질의회답)

참조조문 : 민법 제304조 및 제621조 , 주택임대차보호법 제3조 , 제3조의2 , 제3조의3 , 제3조의4 제2항 및 제8조 , 부동산등기법 제29조 제2호 , 부동산등기규칙 제161조 제1항 제2호

참조판례 : 대법원 2002. 2. 26. 선고 99다67079 판결 , 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결 , 대법원 2023. 9. 27. 선고 2022다246610 판결